Bảng giá đất mới 2026 khác gì khung giá đất cũ?
Trước đây, giá đất tại Việt Nam được điều chỉnh thông qua "khung giá đất" do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ 1/1/2025, đã bỏ hẳn khái niệm khung giá đất cố định này. Thay vào đó, từ ngày 1/1/2026, các địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất được ban hành hằng năm, xây dựng theo nguyên tắc thị trường thay vì cơ chế cố định nhiều năm như trước.
Đến nay, khoảng 34 tỉnh thành đã công bố bảng giá đất chính thức áp dụng từ đầu năm 2026. Điểm đáng chú ý nhất: theo nhiều đơn vị tư vấn pháp lý bất động sản, bảng giá đất mới tại một số khu vực cao hơn từ 3-7 lần so với bảng giá đất cũ — mức chênh lệch rất lớn so với giai đoạn trước. Ngày 15/8/2025, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh) nhằm đưa việc định giá sát thực tế thị trường hơn.
Vì sao bảng giá đất tăng lại kéo giá căn hộ đi lên?
Đối với một dự án chung cư, tiền sử dụng đất là một trong những cấu phần chi phí lớn nhất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước trước khi được phép triển khai xây dựng và bán hàng — như bài viết trước của chúng tôi về "giá trị thật và giá kỳ vọng" đã phân tích. Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh và sát giá thị trường hơn, khoản tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho một dự án mới cũng tăng theo tỷ lệ tương ứng.
Chi phí đầu vào tăng buộc chủ đầu tư phải tính toán lại giá thành, và trong bối cảnh thị trường khó chấp nhận việc "gánh lỗ", phần chi phí phát sinh này thường được chuyển một phần vào giá bán căn hộ. Đây là một trong những lý do quan trọng lý giải vì sao nhiều chuyên gia nhận định giá căn hộ khó có thể giảm sâu trong giai đoạn 2026-2027, dù thị trường đang trải qua giai đoạn được gọi là "thanh lọc, loại bỏ giá trị ảo".
Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính đất đai, nhưng cái giá phải trả là chi phí đầu vào của các dự án mới sẽ khó rẻ hơn trong ngắn hạn.
Bảng giá đất mới áp dụng cho những trường hợp nào?
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính:
- Tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm;
- Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất;
- Giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, từ ngày 31/1/2026, không phải mọi trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đều căn cứ hoàn toàn vào bảng giá đất — một số trường hợp cụ thể được loại trừ theo hướng dẫn riêng, nhằm tránh áp dụng máy móc gây bất cập trong thực tế.
Ai được lợi, ai chịu tác động từ chính sách này?
- Nhà nước: tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai, hạn chế tình trạng "hai giá" (giá kê khai thấp để né thuế, giá thực tế cao hơn nhiều) nhờ dữ liệu đất đai và bảng giá minh bạch hơn.
- Người mua nhà lần đầu tại dự án mới: có thể chịu tác động gián tiếp khi giá bán sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng.
- Nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại): chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng cao hơn khi bảng giá đất làm căn cứ tính thuế đã sát giá thị trường, thay vì mức giá kê khai thấp như trước.
- Chủ đầu tư của các dự án đã hoàn tất nghĩa vụ đất đai trước 1/1/2026: không bị ảnh hưởng bởi biến động bảng giá đất mới, vì nghĩa vụ tài chính đất đai của dự án đã được "chốt" theo mức giá tại thời điểm được phê duyệt trước đó.
Vì sao Fenica không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới
Đây là điểm đáng chú ý đối với người quan tâm dự án Fenica tại khu vực Dĩ An (nay thuộc phường Tân Đông Hiệp, TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập địa giới hành chính). Theo hồ sơ pháp lý của dự án, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 835/QĐ-UBND ngày 20/3/2025, cho phép Công ty TNHH Đầu tư dự án Phượng Hoàng được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Chung cư Phượng Hoàng (Fenica).
Mốc thời gian này — tháng 3/2025 — diễn ra trước thời điểm bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực từ 1/1/2026 gần một năm. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ tài chính về đất đai của Fenica đã được xác định và hoàn tất theo khung giá tại thời điểm được phê duyệt, không bị tính lại hay đội thêm chi phí theo bảng giá đất mới sát thị trường hơn (và cao hơn) hiện nay.
Nói cách khác, một phần cấu thành chi phí quan trọng nhất trong giá thành dự án Fenica Dĩ An - Tân Đông Hiệp đã được "chốt" từ sớm — đây là yếu tố khách quan giúp cơ cấu chi phí của dự án ổn định hơn so với nhiều dự án mới phải thực hiện nghĩa vụ đất đai sau ngày 1/1/2026 và chịu áp lực bảng giá đất tăng mạnh.
Muốn xem đầy đủ hồ sơ pháp lý và tiến độ đất đai của Fenica?
Tham khảo chi tiết quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và các quyết định pháp lý liên quan.
Bài viết tổng hợp thông tin từ Luật Đất đai 2024, Nghị định 226/2025/NĐ-CP và các nguồn tư vấn pháp lý bất động sản tại thời điểm đăng tải, mang tính chất tham khảo pháp lý phổ thông, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên sâu cho từng trường hợp cụ thể.